Regrouper crédits conso et immobilier : la règle des 60 %

Pourquoi cette règle existe

Le Code de la consommation distingue strictement le crédit immobilier (chapitre III) du crédit à la consommation (chapitre II). Les protections offertes à l'emprunteur ne sont pas identiques : délais, plafonds de durée, mentions obligatoires diffèrent.

Lorsqu'un rachat agrège les deux familles, l'article R. 314-20 fixe la règle de bascule : la part du capital restant dû en crédit immobilier doit représenter plus de 60 % du capital total pour que le regroupement entier bascule sous le régime du crédit immobilier.

Conséquences pratiques

Si la part immobilière > 60 %

• L'opération devient un crédit immobilier au sens légal.
• Vous bénéficiez du délai de réflexion de 10 jours (article L. 313-34).
• La durée peut aller jusqu'à 25 ans, parfois 27 ans selon la nature du bien.
• L'offre préalable est régie par les articles L. 313-24 et suivants.
• Le TAEG est plafonné par le taux d'usure des prêts immobiliers.

Si la part immobilière ≤ 60 %

• L'opération reste un crédit à la consommation.
• Vous disposez d'un délai de rétractation de 14 jours (article L. 312-19).
• La durée est généralement limitée à 12 à 15 ans selon le barème de l'établissement.
• Le TAEG est plafonné par le taux d'usure des prêts à la consommation, sensiblement plus élevé.

L'impact sur votre mensualité

L'écart de durée maximale (15 ans vs 25 ans) est déterminant pour la mensualité finale. C'est souvent ce critère qui motive l'ajout d'une petite ligne immobilière dans un regroupement majoritairement composé de crédits à la consommation — mais cela ne peut être fait artificiellement : la réalité économique doit primer.

Trésorerie incluse : comment elle est comptée

Une trésorerie additionnelle (sans affectation immobilière) est comptabilisée comme un élément non immobilier dans le calcul des 60 %. Une trésorerie trop élevée peut donc faire basculer un dossier sous le régime conso, et changer la durée maximale autorisée.

Notre méthode

GBA Courtage présente systématiquement deux scénarios — avec et sans bascule au régime immobilier — pour que vous puissiez arbitrer en connaissance de cause entre mensualité et coût total.